Sehr geehrte Damen und Herren,
die Gesellschafterversammlung der Wohnungsgesellschaft Norderney mbH (WGN) hat sich in ihrer Sitzung am 18.05.2010 u. a. mit einer möglichen Bebauung des Geländes zwischen den Häusern der Benekestr. 19-21 und dem Friedhof beschäftigt. Dabei hat dieser erste Planungsentwurf zu Unmut bei den Anliegern geführt. Gerne möchten wir Ihnen die Gründe darlegen, die Auslöser der Überlegungen sind.
Die Wohnungsgesellschaft hat seit ihrer Gründung 1988 den Gebäudebestand der Neuen Heimat, des Bundesvermögensamts und der Stadt erworben. Dadurch konnten diese großen Wohnungsbestände vorausschauend als Wohnraum für die einheimische Bevölkerung gesichert werden. Ein Erwerb durch Dritte hätte sicherlich eine spätere Nutzung als Ferien- bzw. Zweitwohnsitz zur Folge gehabt. Die WGN kann heute in ihren ca. 650 Mietwohnungen nahezu einem Drittel der Norderneyer Bevölkerung Wohnraum bieten. Auch dadurch konnten hier „Sylter“ Verhältnisse verhindert werden, wo ein Großteil der ursprünglichen Bevölkerung auf dem Festland wohnt und täglich pendeln muss, da auf Sylt kaum noch bezahlbarer Dauerwohnraum zur Verfügung steht.
Für den Erwerb der großen Wohnungsbestände auf Norderney mussten umfangreiche Darlehen aufgenommen werden. Die WGN hat derzeit Darlehensverpflichtungen in Höhe von ca. 24 Mio. €, die verzinst und getilgt werden müssen. Für die Bedienung dieser Darlehen sind ca. 70 % aller Mieteinnahmenaufzuwenden. Dies bedeutet, dass seit Jahren und auf weitere Sicht nur der unbedingt notwendige Instandhaltungsbedarf bezahlt werden kann.
Die Gebäudesubstanz Ihrer Wohngebäude stammt aus den 1930er Jahren und wurde letztmalig in den Jahren 1982-1984 modernisiert. Diese Arbeiten fanden jedoch überwiegend innerhalb der Gebäude statt (Heizungs-, Badmodernisierung usw.). Bis auf die Fenstererneuerung unterblieben Arbeiten an der Gebäudefassade. Auch diese Sanierung liegt nun fast 30 Jahre zurück. Selbstverständlich muss der Gebäudebestand auch bei engen finanziellen Spielräumen instand gehalten werden. Einsparungen an dieser Stelle würden zu Lasten der Substanz gehen.
Vorsorglich werden von der WGN seit geraumer Zeit Planungen betrieben, die Wohngebäude energetisch zu modernisieren und zugleich Instandhaltungsmaßnahmen, wie z. B. Fenstererneuerungen, durchzuführen.
Die Kosten für die Sanierung und Modernisierung des Gebäudebestands in den nächsten Jahren werden auf mehrere 10 Mio. € kalkuliert. Eine Finanzierung dieser Maßnahmen über weitere Kredite wäre äußerst gefährlich und könnte den Wohnungsbestand der WGN insgesamt gefährden. Bei dem derzeitigen Schuldenstand der WGN bewirkt eine Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus um nur 1,0 % bereits jährliche Mehrkosten von 240.000 €. Dieses Geld würde für Sanierungen fehlen. Eine zusätzliche Aufnahme von Finanzmitteln für Sanierungen könnte bei einer nicht kalkulierbaren Zinsanhebung zu einer erhöhten Belastung in Millionenhöhe führen.
Sollte die WGN nicht mehr in der Lage sein, ihre finanziellen Verpflichtungen dauerhaft und sicher erfüllen zu können, so blieben nur erhebliche Mietanhebungen oder der Verkauf von Wohnungen, um den Fortbestand der WGN zu sichern.
Wir weisen in diesem Zusammenhang auf die Wohnungsgesellschaft der Insel Borkum hin, die im Jahre 2000 vom Bundesvermögensamt ebenfalls einen größeren Wohnungsbestand erworben hatte. Nach ersten Einzelverkäufen musste aus finanziellen Gründen im Jahr 2008 der restliche Wohnungsbestand an private Investoren veräußert werden. Dies bedeutet in der Regel für die Mieter bestenfalls eine erhebliche Mietanhebung. Im schlimmsten Fall möchte der neue Besitzer seine Wohnung als Ferienzweitwohnsitz nutzen und kündigt das Mietverhältnis. Dieses Szenario gilt es für die WGN in jedem Fall zu verhindern.
Wir können Ihnen versichern, dass Ihre Sorgen und Befürchtungen von den Mitgliedern der Gesellschafterversammlung und der Geschäftsführung der WGN durchaus gesehen werden. Soweit möglich, sollen selbstverständlich Ihre Anliegen Berücksichtigung finden.
Die Gesellschafterversammlung und die Geschäftsführung werden nach Lösungen suchen, die sowohl den Belangen der jetzigen Mieter als auch den Interessen der übrigen Insulaner gerecht werden. Die aktuelle Entwicklung zeigt, dass es auch zukünftig erforderlich sein wird, den heranwachsenden jungen sowie den älteren Norderneyern einen ihren Bedürfnissen entsprechenden Wohnraum anzubieten. Ein Herunterwirtschaften der Gebäude kann nicht im Interesse der Allgemeinheit liegen und für eine sichere Zukunft der Insulaner sorgen.
Um nicht in erster Konsequenz die Mieten anzupassen, sind nach Diskussion in der Gesellschafterversammlung zusätzliche Einnahmequellen zu generieren. Dazu gehört auch, ungenutztes vorhandenes Bauland unter Berücksichtigung vorhandener Strukturen (u.a. ausreichende Außenflächen) sinnvoll zu erschließen.
Kurz gefasst ergeben sich folgende denkbare Alternativen:
· Entwicklung und Verkauf brach liegenden Geländes (vorrangig für Norderneyer)
· Veräußerung von Mietwohngebäuden
· Veräußerung einzelner Mietwohnungen
· Anhebung der Mieten.
Gerne wollen wir auch Ihre konstruktiven Alternativvorschläge einfließen lassen.
Sobald die Planung einer möglichen Bebauung des Rückraums der Benekestraße überhaupt konkrete Formen annimmt, werden wir Sie zeitnah informieren.
Mit freundlichen Grüßen
Ihre Wohnungsgesellschaft Norderney mbH
Die Geschäftsführung
Sven Hanson ppa. Martin Janssen
